不動産を用いた相続税対策How save inheritance tax
不動産には相続税の節税効果があります。
都心のワンルーム・マンションを例にとって説明させていただきます、ワンルーム・マンションは土地部分と、その土地の上に立つ建物部分に分かれますが、その両方に相続税の節税効果があります。
土地部分の評価減
ワンルーム・マンションの土地は、相続税を計算する際、以下の計算式で評価されます。
- 路線価×（1－借地権割合×借家権割合）
注1）借地権割合は地域によって異なりますが、ここでは60％とします。
注2）借家権割合は一律30％です
注3）路線価は国税庁が公示する地価で、相続税・贈与税の計算の際に用いられます、路線価は実勢価格の80％程度とされています。
建物部分の評価減
一方でワンルーム・マンションの建物のほうは以下の計算式で評価されます。
- 固定資産税評価額×（1－借家権割合）
一般に固定資産税評価額は購入額の50％程度といわれています、さらに30％の借家権割合を差し引きますので、おおよそ実勢価格の1/3と考えてよいでしょう。
さてワンルーム・マンションは上記でいうところの土地部分と建物部分を合算したものです、地域や物件によもよりますが、都心のワンルーム・マンションを例にとると、相続評価額の圧縮効果は1/3ほどにもなります。
つまり相続税や贈与税の計算をする際、買値の1/3ほどで評価されるということです。
ワンルーム・マンションを用いた相続税の節税事例
ご家族関係
お母さまとお子様二人（長男Aと次男B）
お母さまがお持ちの資産（ケース1）
| 自宅（相続税評価額：2000万円） | |
|---|---|
| 現預金 | 1憶円 |
| 株式および債券 | 5000万円 |
| 負債 | ゼロ |
では上記（ケース1）で相続税の計算をしてみましょう。
このケースでお母さまに万一のことが起きた場合、AさんとBさんが支払う相続税の合計は2440万円になります。
ではこのお母さまが、生前に都心のワンルーム・マンションを一戸2500万円でお買いになっていたとすれば、どの程度の節税効果があったのでしょう。
仮に先ほどのように相続税評価額を1/3程度に圧縮できるとすればどうでしょう、この場合お母さまが生前にお買いになった都心のワンルーム2500万円の評価額は、相続税の計算の際にわずか800万円ほどに圧縮できることになります。
ではワンルーム・マンションを、生前に2500万円でお買いになったという前提で、相続税を再計算してみましょう、
このケースでは、まず現預金が2500万円減って7500万円になる一方、ワンルーム・マンション2500万円が加わりますので、以下のようになります。
お母さまがお持ちの資産（ケース2）
| 自宅（相続税評価額：2000万円） | |
|---|---|
| 現預金 | 7500万円 |
| 株式および債券 | 5000万円 |
| 負債 | ゼロ |
| ワンルーム・マンション | 時価2500万円（相続税評価額：800万円） |
このケースの相続税を計算しますと1930万円になりました。
先ほどの何も対策をしない（ケース1）の場合、相続税支払い額が2440万円でしたので、510万円の節税ができる計算です。
注）2440万円－1930万円＝510万円
では母さまが生前に、あと2つワンルーム・マンションをお買いになっていたとすればどうでしょう。
このケースでは、現預金がさらに5000万円減る一方で、ワンルーム・マンションも同額増えますので、以下のようになります。
お母さまがお持ちの資産（ケース3）
| 自宅（相続税評価額：2000万円） | |
|---|---|
| 現預金 | 2500万円 |
| 株式および債券 | 5000万円 |
| 負債 | ゼロ |
| ワンルーム・マンション | 時価7500万円（相続税評価額：2500万円） |
この場合の相続税は1160万円と計算でき、何も対策をしない場合と比べると、相続税は半分以下です。
注）1160万円÷2440万円≒47.5％
しかもお母さま御存命中には、定期的な家賃収入を得ることもできます。
年金頼みのお母さまにとって、おそらく毎月入ってくる家賃は、きっと心強い収入になるに違いありません。このように不動産には節税効果に加え、定期的な家賃収入により老後の生活を安定させるという効果もあるといえるでしょう。
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